Глоссарий-словарь узкоспециализированных терминов

Глоссарий-словарь узкоспециализированных терминов

214-ФЗ
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. — основной документ, регулирующий отношения застройщика и инвесторов-физлиц при строительстве объектов недвижимости. Разрешает использование исключительно договора долевого участия при привлечении средств граждан до получения Разрешения на ввод в эксплуатацию, фактически запрещает использование вексельных схем и предварительного договора купли-продажи. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — коммерческая организация со 100%-м государственным участием. Создана в 1997 г. для формирования системы рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, фактически выполняет функцию второго уровня ипотечной системы, перекупая пулы кредитов непосредственно у банков. За счет рыночных механизмов напрямую влияет на формирование процентных ставок и представляет государство на рынке ипотеки.

ВЕКСЕЛЬНАЯ СХЕМА

Одна из самых популярных технологий продажи жилья на первичном рынке в обход ФЗ-214. Согласно этой методике, продавец выписывает покупателю долговое обязательство о получении денег на определенный срок. Стоимость векселя отражает денежную сумму и ориентировочно приравнивается к цене приобретаемой недвижимости. После завершения объекта, вексель можно обменять на жилье. В случае банкротства застройщика до этого момента держатели векселей могут требовать исключительно возврата денежных средств в порядке общей очереди и никакого права на недвижимость не имеют. Также в случае нарушения застройщиком сроков строительства соинвесторы могут только вернуть вложенные средства без учета роста стоимости недвижимости, под обеспечение которой фактически выдавались вексели.

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ
Государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственные информационные системы, объединяющие все сведения, необходимые для сооружения объектов. В идеале должны определять, какие ограничения и обременения наложены на конкретный участок, а также указывать параметры его возможной застройки.

ДЕВЕЛОПЕР

Юридическое или физическое лицо, осуществляющее деятельность по строительству или реконструкции недвижимости для получения прибыли. Занимается развитием проекта от разработки концепции до получения Разрешения на ввод в эксплуатацию. В обязанности входит организация проектирования объекта, получение разрешений и согласований, привлечение инвесторов, подрядчиков и брокеров для последующей реализации. Фактически осуществляет комплексное руководство процессом и зачастую самостоятельно выступает в роли инвестора.

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
Единственный возможный способ привлечения средств инвесторов-физлиц застройщиком до получения Разрешения на ввод в эксплуатацию. Регулируется 214-ФЗ.

ЗАСТРОЙЩИК

Юридическое лицо, собственник или арендатор земельного участка, на котором ведется строительство. Непосредственно занимается сооружением, реконструкцией и капитальным ремонтом объекта, а также несет материальную ответственность за целевое использование средств инвесторов, в том числе физических лиц, участвующих в строительстве на основании договора долевого участия.

ИНВЕСТОР

Лицо или организация, которое совершает вложения капитала, связанные с риском уменьшения или невозврата средств. В частном случае означает лицо, финансирующее строительные работы ради получения прибыли в дальнейшем. Инвесторы-физлица могут привлекаться застройщиком на первичном рынке только на принципах долевого строительства в соответствии с 214-ФЗ.

НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Сумма, на которую уменьшается налог на доходы физических лиц при покупке недвижимого имущества. Порядок его применения регулирует ст. 220 Налогового кодекса РФ. Налоговый вычет могут получить физлица, которые произвели расходы на строительство либо приобретение жилья. По задумке правительства вычет должен стимулировать российских граждан улучшать жилищные условия. Размер ограничен суммой 2 млн. руб. При этом вычет может быть использован только один раз, повторное предоставление не допускается. В случае приобретения нескольких объектов налогоплательщик имеет право выбрать, по какому именно получить вычет.

ПЕРЕУСТУПКА

Сделка, при которой права и обязанности перед застройщиком переходят от заключившего с ним договор инвестора кому-то другому. Активно применяется на первичном рынке при продаже недвижимости до получения Разрешения на ввод в эксплуатацию. Фактически позволяет частному инвестору заработать на росте стоимости объекта по мере его возведения. Может использоваться при любых схемах: вексельной, долевого строительства, предварительного договора купли-продажи. В теории, переуступка прав невозможна без участия застройщика, однако на практике это требование соблюдается не всегда. Основным риском переуступки являются двойные продажи, когда право на квартиру получают несколько лиц.

ПОСТОЯННОЕ (БЕССРОЧНОЕ) ПОЛЬЗОВАНИЕ  ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

Ограниченное право владения и пользования участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности. В постоянное (бессрочное) пользование земля предоставляется федеральными, региональными и муниципальными властями, а также другими госучреждениями. Подобный тип пользования подразумевает серьезные ограничения. В частности, физические и юридические лица, обладающие участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе ими распоряжаться. Согласно Земельному кодексу, участки также запрещено передавать в аренду другим лицам.

ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Пакет документов, которые устанавливают право застройщика организовывать работы на конкретном участке, а также привлекать средства инвесторов. В столице основными правоустанавливающими документами являются: постановление правительства Москвы, на основании которого осуществляется сооружение жилого дома, договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, инвестиционный контракт, протокол распределения жилой площади. Только при наличии полного пакета правоустанавливающих документов компания может начать работы.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Документ, позволяющий заключить сделку купли-продажи в будущем. В результате покупатель получает право на приобретение объекта в обход 214-ФЗ. Один из самых популярных способов продажи жилья на московском первичном рынке. Предварительный договор должен в обязательном порядке содержать указания на предмет будущего основного договора, намеченную дату его заключения и условия проведения сделки. Однако на основании предварительного договора застройщик не обязан передавать никакое имущество, и покупатель не может требовать в суде установления права собственности. В случае банкротства продавца приобретенная таким образом недвижимость может быть передана кредитору, например, банку.

РАЗРЕШЕНИЕ НА ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ
Завершающий процесс строительства, позволяет начать эксплуатацию объекта, а инвесторам получить право собственности на жилье.

СВИДЕТЕЛЬСТВО О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА НА КВАРТИРУ

Документ, подтверждающий регистрацию права собственности или иного права в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). До 31 января 1998 г. свидетельство о собственности выдавалось исключительно при приватизации жилья, после этой даты — при заключении любой операции с объектом недвижимости.

Также вам может быть интересно:

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

div#stuning-header .dfd-stuning-header-bg-container {background-image: url(http://www.garantdesign.ru/wp-content/uploads/2017/04/bg-slider-1.jpg);background-size: initial;background-position: top center;background-attachment: fixed;background-repeat: initial;}#stuning-header div.page-title-inner {min-height: 300px;}div#stuning-header .dfd-stuning-header-bg-container.dfd_stun_header_vertical_parallax {-webkit-transform: -webkit-translate3d(0,0,0) !important;-moz-transform: -moz-translate3d(0,0,0) !important;-ms-transform: -ms-translate3d(0,0,0) !important;-o-transform: -o-translate3d(0,0,0) !important;transform: translate3d(0,0,0) !important;}